2014-06-28   《华夏时报》   记者：刘飞

 

    无论是被潘石屹类比为触冰的泰坦尼克号，还是被郁亮看作是白银时代依然美好，如果把地产大佬的话反过来理解，中国的房地产市场都驶离了曾经高速发展的黄金时代。
    对商业银行而言，用万科副总裁毛大庆的话来说，银行开始用市场化眼光审视项目了。
    “判断一个企业、区域的好与坏必须建立自己的模型。”6月10日，民生银行地产金融事业部总裁叶天放接受包括《华夏时报》记者在内的采访时称，房地产正走向一个大而分化的细分市场。
    叶天放认为，民生银行地产业务将从服务对象、服务领域、服务方式上做大幅拓展调整：一、从做项目到做客户，到为客户提供包括战略咨询、资本安排、融资筹划在内的全面金融服务，深度参与客户经济活动之中；二、从房子做到地，从住宅做到产业，从大众化市场做到细化为物流地产、养老地产、工业地产等领域；三、从房地产开发融资延展到全产业链综合金融服务，未来中介、供应商、社区服务、物业管理公司等全产业链的参与者都将是银行的客户。
    “今年要在信贷额度极为紧张的情况下，实现利润增长。”叶天放表示，传统打法已经过时，必须转向以客户为中心的投行化经营，其中最核心的是商业模式。而商业模式一句话概括，就是投贷结合、一站式综合金融管家服务。

    投行化经营
   

    随着“2.0”版事业部改革落地，今年以来，民生地产金融事业部新成立了六个专门委员会和三个产品部门来推动投行业务拓展，以此搭建高效、务实的投行业务运行和审批机制，业务创新后经全面风险委员会审议批准后可以快速推出、复制。
    “将与基金、信托、券商、保险机构、电商、金融/产权交易所、律所、会计所、评估公司等机构合作，发起成立各类合作平台，向客户提供‘菜单式’综合金融服务。”
    在打开资产出口通道上，三个产品部门分工各不同：一、投行负责新产品模式创新和推动；二、现金管理打造基础服务，如供应链、产业链以及互联网金融社区服务类型产品；三、资产管理业务，在利差收窄趋势下打通其他渠道整合获取收益。
    重点研发产品从开发贷款到并购贷款，再到被市场追棒的永续债，民生银行开启多种新产品研发。叶天放称，“永远做市场第一单，正是产品创新的核心竞争力”。
    推进的业务模式包括推动发债，一个是保障房私募债，与各地保障房中心或者保障房的平台建立合作；二是中小企业私募债，对大型房地产集团公司另外的业务板块适用。
    此外，民生银行还在直投、境内外投资并购上做商业模式探索。
    “特别是未来六七万家企业可能会退出，这意味着部分变成了强者、部分变成了离场者，而留下的强者与离场者之间就是投资并购的机会。”叶天放认为，资产流动下合理的、理性的定价将促进行业健康发展。
    从产业链的角度看，不仅贯穿土地获取、开发建设、运营管理，而且要服务建材采购、房屋交易等上下延伸领域的投行业务，通过提供“一站式”金融解决方案，实现了不占用资本或少占用资本，增加了中介业务收入。
    在今年的责任利润中，叶天放要求把创新业务利润占比提高至一半。

    “全攻全守”
   

    任何一个行业都必然会经历粗放式扩张到精细化增长，从野蛮生长到规范理性的阶段，在飞速增长转为平稳增长中，企业之间的竞争更加激烈，地产界也不例外。
    伴随着房地产行业整体进入深度调整期，部分地区住宅价格下行，地产商资金链断裂危机时有发生。
    “市场一定是会整合的，市场的整合是走向健康的一个必然。”在叶天放看来，市场基本判断是好的，作为一个地产金融的参与者来讲，一定要理性，要清醒，做好风险识别、风险判断、后台风险管理，正是商业银行真正意义的核心竞争力。
    “过去的房地产市场单边上扬，那时候哪怕项目有点滞后、瑕疵，但土地一直在涨，房子一直在涨也不怕。但现今市场不同的是，单边市场可能在处于分化和波动之中，客户的风险比项目风险更值得关注，客户的能力在每个项目调整上更加重要。”
    在风险控制上，视野要从关注表内资产覆盖到全部资产，叶天放要求强调团队“全面风险管理”。
    在具体操作层面，一要做实规划，不能出系统性风险，要清楚哪些区域、哪些客户，该采用什么样的风控手段，风控定价，要清楚客户潜在的本质，而不是只看报表。
    二要加强过程中的风险监控。前面的审批把关再严格，后续过程中风险也会出现变化，需要监控人员多下户，具备问题资产的运营能力。“监控能力有多强，创新才敢走多远。”
    三要提高风险处置能力。要求能够及时处理流动性，研究怎样把资产盘活，怎样不出风险，怎样出了风险还能盈利。
    除此之外，民生银行地产金融事业部的风控模式还体现在从风险的防控到风险经营的转变。
    “原来我们的风险防控是攻防分工，市场条线负责攻，风险条线负责防，现在更需要全攻全守。”
    “所以风险管控的理念也得变化，从一味防风险到经营风险，向投行转变。”叶天放如是表示。“要在资源和风险之间合理匹配，一定流动性风险可以忍受，使用风险工具来对冲，但前提是守住经营风险底线，合法合规。”